В последнее время в связи с ростом неплатежей по ипотечным кредитам банки все чаще обращаются в суд с исками об обращении взыскания на жилые помещения, которые находятся в залоге.   

Статья 811 ГК РФ устанавливает безусловное право банка обратиться в суд о взыскании всей имеющейся задолженности по ипотечному кредиту с должника. Поводом может послужить просрочка должника в выплате очередного платежа, если договор кредитования предусматривает периодические платежи по кредиту.

Практически банки находятся в привилегированном положении по отношению к другим участникам экономической жизни. Банк подает исковое заявление с требование взыскать сумму основного долга, проценты за пользование кредитом, а также пени за период просрочки.

Проценты за пользование кредитом устанавливаются в кредитном договоре и варьируют от многих факторов. Но самое главное проценты устанавливаются банком. Ставка рефинансирования Центрального банка РФ на день написания настоящей статьи составляет 8,25% годовых. Ниже этой цифры банки при выдаче кредитов не опускаются. Ставки варьируют от 10 до 15 процентов годовых. При этом нельзя забывать, что это ставки только по кредиту. Есть еще платежи за титульное страхование, страхование жизни заемщика. Все это выливается в круглую сумму.

Необходимо отметить, что стоимость квартир в свое время резко выросла из-за начала ипотечного кредитования. Связь роста цен на квартиру связано со многими факторами: стоимость услуг посреднических контор, собирающих документы на квартиры, стоимость оценки квартиры для определения ее рыночной стоимости для банка. Не в последнюю очередь на рост стоимости квартир оказали требования банков об участии заемщика собственным капиталом в покупке квартир. Такое участие варьирует от 10 до 40 процентов от рыночной стоимости квартир. При этом необходимо учитывать, что большинство граждан не располагают подобными суммами, что приводит к известной изобретательности покупателей и продавцов квартир, соответственно возрастает стоимость квартир, зачастую это дутая стоимость. Реальная рыночная стоимость может быть на триста-пятьсот тысяч рублей меньше, чем показано по документам. Во всяком случае, такое завышение стоимости сказывается на рынке и ведет к удорожанию рынка жилья.

Риск ипотечного кредитования связан кроме того с тем, что ежемесячный платеж по кредиту редко составляет ниже 11000-15000 рублей в месяц, из которых в первые годы на погашение основной суммы долга приходится 2000-3000 рублей, а все остальное составляют проценты по кредиту. Ипотечные кредиты предоставляются на большие сроки от трех до тридцати лет. Они выгодны банкам, так как позволяют получать максимальный доход, в тоже время сложно гарантировать получением стабильного постоянного дохода в течение всего периода кредитования.

Различают два вида платежей аннуитентные платежи и дифференцированные платежи. Первый вид платежей представляет собой платеж одной и той же сумму каждый месяц. При этом виде платежей выплачиваются в большей сумме плата за проценты, выплата суммы основного долга составляет меньшую часть. Дифференцированные платежи при их выплате сумма платежей основного долга составляют постоянную сумму. Банки объясняют выгодность аннуитентные платежей тем, что ежемесячная сумма платежей постоянно, она меньше, чем при выплате дифференцированных платежей. С одной стороны это так и есть, но другой стороны банк получает большую сумму дохода впервые месяцы предоставления кредита. .(Окончание следует)