Во-вторых, повышенная стоимость кредита связана с тем, что есть определенный процент лиц, которые кредит не вернут, ввиду их нерадивости. Всем известно, что такой риск не возврата закладывается в кредиты для других заемщиков.

В-третьих, неопределенность с получением доходов заемщика. Банки страхуют финансовые риски, связанные с потерей работы заемщика. Желаемыми клиентами являются работники бюджетной сферы, так как их доходы легче прогнозировать. И менее желанны бизнесмены и предприниматели. На эти проценты увеличивается стоимость кредита. Самое худшее для банка, когда заемщик по ипотечному кредиту перестал платить. Некоторые банки пытаются договориться с заемщиком, переносят сроки платежей, увеличивают сроки и уменьшают суммы ежемесячных взносов. Но это делается не всегда.

Банки или те лица, которые получили право взыскания по ипотечным кредитам, обращаются в суд с соответствующим иском: о взыскании суммы кредиторской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Обычно в договоре купли-продажи прописывается, что средства на покупку жилья будут выплачены за счет кредита банка. В этом случае ипотека возникает в силу закона (статья 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости))».

Жилье продается с торгов через службу судебных исполнителей. При оформлении кредита заемщик знает, что в случае несвоевременной выплаты по кредиту он рискует потерять приобретенное в собственность жилье с выселением его и членов его семьи, в какой-то степени он к этому готов. В ч.1. ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливается, что обращение взыскания на заложенное имущество является основанием для прекращения права пользования жильем им залогодателем или любым другим лицом. Однако такое положение закона касается только залогодателя, других лиц, у которых нет иных законных оснований пользоваться жилым помещением. Если в жилом помещении проживали третьи лица по договору найма, то в силу статьи 675 ГК РФ договор найма с ними продолжает действовать. Новый собственник становится наймодателем.

При этом необходимо учитывать положения п.3. ст. 78 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что освобождение жилья производится в порядке, установленном федеральным законом. Правовая возможность заставить залогодателя освободить жилье возникает с момента обращения взыскания на заложенное имущество, то есть с дня вступления решения суда в законную силу. Однако залогодатель является собственником жилья. Он будет считаться собственником жилья до проведения торгов по его продаже, оформления договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности новому собственнику. Если же торги будут признаны несостоявшимися, тогда залогодержатель останется собственником жилья.

Кстати, как показывает практика, такой вариант развития событий возможен. Кредит выдается, когда у банка на руках есть заключение оценщиков о стоимости приобретаемого жилья. При выдаче кредита банк руководствуется этим заключением. В случае обращения взыскания на жилье суды, особенно суды общей юрисдикции, устанавливают начальную продажную цену в размере стоимости, указанной в договоре купли-продажи.

Суды общей юрисдикции стараются рассмотреть дела в кратчайшие сроки, зачастую упуская из виду важные моменты, например, произвести оценку имущества, на которое обращается взыскание. Выслушать стороны по этому вопросу. Практика арбитражных судов совершенно иная, там тщательно рассматривают, возникшие во время судебных заседаний вопросы, предлагают сторонам представить дополнительные доказательства.

Возникает ситуация, когда стоимость жилья по решению суда явно не соответствует рыночным ценам. Жилье является ликвидным товаром, но когда стоимость завышена, такое жилье не купят. Публичные торги не состоятся. После вторичных торгов у банка возникает два пути или забрать недвижимость себе, что для него в силу ряда причин практически не возможно, или же принять во внимание сложившуюся ситуацию: отказаться от заложенного имущества. Банки стараются не доводить дело до вторичных торгов: отзывают исполнительные листы. В противном случае, после вторичных торгов договор ипотеки прекращается.

Прекращение ипотеки вовсе не означает, что запись в государственном реестре об обременении жилья аннулируется. Для того, чтобы этого добиться нужно или совместное заявление залогодержателя и залогодателя или решение суда о прекращении обременения. Получить согласие банка на аннулирование записи об обременении довольно трудно. Описанная ситуация редкость, но бывает.

Вернемся к ситуации, когда жилье продано с торгов. Собственником жилья становится победитель торгов после регистрации перехода права собственности. Однако новый собственник практически не может вступить в пользование жильем, так как прежний хозяин проживает в нем, во всяком случае, зарегистрирован по этому адресу.

На помощь новому собственнику приходят положения ст. 35 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми он может выселить прежнего собственника. Но пока идет суд, прежний собственник живет в квартире, пользуется коммунальными услугами. Процесс по выселению прежнего собственника из жилья может длиться довольно долго: от нескольких месяц и больше.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение, то есть со дня государственной регистрации перехода права собственности. Именно к нему предъявят иск о взыскании коммунальных услуг и платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Именно он будет ответчиком, именно он будет оплачивать долги прежнего собственника за все время, пока он будет выселять его из жилья.

Есть, конечно, одно «но». Уплатив, долги прежнего жильца, за весь тот период, когда покупатель был не владеющим собственником, он может их взыскать с прежнего собственника в регрессном порядке. Надо учитывать тот факт, что, у прежнего собственника могут быть еще долги… Поэтому при покупке арестованного жилья необходимо учитывать не только, расходы, связанные с приобретением, но и с перспективой судебных разбирательств и финансовых потерь. Кстати, к вопросу о выселении из жилья: Определение Конституционного суда РФ. Просмотреть.