В предыдущей статье мы  рассмотрели только сам порядок заключения договора и как в действительности он заключается. Любопытно ознакомиться с текстом договора, сравнить с существующей практикой и сделать некоторые выводы.Проект договора можно найти на сайтах управляющих компаний. Проект может отличаться от документа, подписанного сторонами или не подписанного, но считающегося действующим. Ниже приведена ссылка на один из договоров, некоторые положения этого договора разбираются в настоящей статье.

По своей природе договор управления многоквартирным домом содержит элементы договора поручения, договора подряда, договора возмездного оказания услуг.

Договор управления многоквартирным домом заключается в случае, если  собственники выбрали способ управления в виде управляющей компании.

По договору управления многоквартирным домом управляющая компания несет ответственность  за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме, а также за предоставление коммунальных услуг.

      В проекте договора, указанного внизу, в пункте 2.2.1. сказано, что «выбор Обслуживающих, Ресурсоснабжающих и прочих организаций, а также заключение с ними договоров осуществляется от имени и за счет Собственников», то есть собственники поручают управляющей компании от своего имени и за свой счет заключить договора с ресурсоснабжающими, прочими организациями.    

В соответствии со статьей 971 ГК РФ в этом случае обязанности возникают у доверителя, то есть у собственников помещений в многоквартирном доме, но, как известно из практики, содержание договора, заключенного между управляющей компанией и ресурсоснабжающей компанией, а также иных договоров до собственников не доводится, доверители их в глаза не видели.

Обязанности, вытекающие из таких договоров, собственники помещений не знают.

В тоже время, в соответствии со статьей 972 ГК РФ поверенному полагается вознаграждение, так как он занимается предпринимательской деятельностью, если иное не сказано в договоре, а сам поверенный обязан представить отчет доверителю о выполнении им договора поручения.

Такого отчета собственники помещений в многоквартирном доме от управляющей компанией не получают.

В действительности в договоре, скажем, который заключается между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией, указывается, что договор заключается между этими юридическими лицами, ссылок на то, что управляющая компания действует от имени и за счет собственников помещений нет. В договоре перечисляются обязательства сторон, порядок определения количества поставляемой энергии и порядок расчетов. Зачастую указывается размер  вознаграждения, которое получит управляющая компанию от поставщика энергоресурсов, за сбор платежей с собственников помещений.

Пункт 2.2.11. договора устанавливает, что управляющая компания должна подготовить «экономические расчеты по планируемым работам и/или услугам, касающимся Содержания, Текущего и Капитального ремонта, модернизации, приращения и реконструкции Общего имущества».

При исполнении этого пункта возникают следующие вопросы: прежде всего должно быть обоснование проведения таких работ, то есть отдельные работы, такие как уборка придомовых территорий должны проводиться постоянно, постоянно должны проводиться работы по вывозке мусора, остальные работы, такие как текущий или капитальный ремонт должны проводиться по мере необходимости.

Необходимость таких работ можно выявить в результате периодического осмотра общего имущества многоквартирного дома. Такие осмотры должны проводиться представителями управляющей компании и представителями собственников, с составлением дефектных смет и участвовать в таких осмотрах должны компетентные специалисты.

При установлении необходимости в проведении таких работ должны составляться экономические расчеты, опять же эти расчеты должны проверяться, что представляет определенную трудность для собственников помещений ввиду их разобщенности и отсутствия соответствующих знаний.

Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома приведен в Постановлении Правительства РФ № 290 от 03.04.2013.

Пункт 2.2.12 возлагает обязанность по «расчетам размеров платежей, сборов и взносов для каждого Собственника» на управляющую компанию».  

Статьи 153, 169 ЖК РФ устанавливают, что каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, производить платежи за содержание жилья, а в скором времени будет обязан отчислять деньги на капитальный ремонт многквартирного дома.

Начисление платежей производится на основании установленных нормативов, а также тарифов, утвержденных или собственниками помещений в многоквартирном доме (содержание общего имущества дома) или региональными комиссиями.

Тарифы на содержание жилья предлагаются управляющими компаниями.

В обоих случаях методика расчета тарифов простому обывателю не понятна, что и вызывает недоумение, а порой и негативные высказывания в адрес соответствующих органов и организаций.

Пункт 2.2.21 устанавливает, что управляющая компания распоряжается «Общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т.д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота Общего имущества на Содержание, Текущий и Капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые Собственниками».

С положением этого пункта нельзя согласиться. Решение о передаче в пользование объекты общего имущества может быть принято только  общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (статья 36 ЖК РФ, эта же статья перечисляет объекты общего имущества).

Пункт 4 статьи 36 ЖК РФ устанавливает императивное право по распоряжению и пользованию общим имуществом за собственниками помещений в многоквартирном доме.

Включение в договор право распоряжаться общим имуществом  дома управляющей компанией, является ничтожным, как не соответствующее действующему законодательству.

Исходя из смысла пункта 2.2.21  договора, собственники делегируют принадлежащие им права третьему лицу, проверить деятельность которого практически не возможно.

Пункт 2.5. также вызывает нарекания и позволяет уходить управляющей компании от ответственности : «Работы и услуги по настоящему договору считаются выполненными и оказанными без подписания и оформления актов выполненных работ и оказанных услуг».

Такое положение противоречит действующему законодательству.

На выполнение работ и оказание возмездных услуг распространяется положение статей 702, 709 ГК РФ. В статье 702 ГК РФ сказано, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результаты заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить его.

Статья 720 ГК РФ  устанавливает, что заказчик обязан в срок и порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иные недостатки в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте или  в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки, либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

На договор управления многоквартирным домом распространяется Закон «О защите прав потребителей», согласно положениям данного закона, условия договора, ухудшающие положение потребителя по сравнению с тем, как это определено в законе, признаются недействительными.

Нормативные акты, регламентирующие правила содержания общего имущества многоквартирного дома, указывают, что определенные виды работ должны проводиться постоянно, но это вовсе не означает, что деятельность управляющих компаний не должна контролироваться со стороны собственников.

Если собственники согласны с тем, что все выполненные работы принимаются без актов, подтверждающих их выполнение, то соответственно они лишают себя возможности защищать свои права.

Включение в договор условий о том, что работы считаются принятыми без оформления актов, подтверждающих выполнение работ, вероятнее всего связано с тем, что собственники в судебных процессах просят такие акты предоставить, а таких актов нет, соответственно управляющая компания не может подтвердить факт выполнения работ.

В последнее время появилась тенденция, когда управляющие компании стремятся заключать договора не на управление многоквартирным домом, а договора на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Последний договор заключается, когда выбран способ управление дома: непосредственное управление домом собственниками. Заключая такой договор, управляющая компания ограничивает свою ответственность перед собственниками. Если по договору управления многоквартирным домом компания несла ответственность за оказание всех услуг  и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества данного дома, а также за предоставление коммунальных услуг и их качество, то по этому договору ответственность управляющей компании ограничена условиями договора, правилами содержания общего имущества многоквартирного дома. Управляющие компании перестают нести ответственность за предоставление коммунальных услуг.

Пункт 3.1.3 устанавливает право привлекать «третьих лиц для начисления, сбора, расщепления и перерасчета платежей Потребителей за Содержание, Текущий и Капитальный ремонт, Коммунальные и прочие услуги, контролировать исполнение ими договорных обязательств».

Включение этого пункта в договор фактически ведет к увеличению стоимости услуг управляющей компании. Во-вторых, сбором денег, что случает сплошь и рядом, занимается не управляющая компания, а третье лицо, расчетный счет, которого указан в квитанции на оплату услуг ЖКХ. То есть выстраивается цепочка - управляющая компания, общество, выполняющее роль расчетного центра, а также юридическое лицо, принимающее платежи населения, то есть возникает как минимум два посредника, которые берут соответствующий процент за свои услуги. 

     Кстати, содержание договоров с посредниками до собственников, обычно, не доводят.

  Пункт 3.2.9. договора содержит следующие положения: «средства, полученные за счет экономии предоставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг (ресурсосбережение, перерасчеты платежей и др.), до конца финансового года оставлять на своем расчетном счете и при составлении сметы расходов на последующий год направлять их на возмещение убытков, связанных с предоставлением жилищных, коммунальных и прочих услуг, оплату дополнительных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, оплату работ по капитальному ремонту, компенсацию инвестированных управляющей организацией в общее имущество средств, возмещение убытков по деликтным отношениям, актам вандализма, штрафным санкциям».

   Смысл процитированного пункта договора сводится к тому, что деньги, которые перечислены собственниками помещений, никто возвращать не собирается.

  Краткий итог сказанному. Собственники помещений в многоквартирном доме фактически не могут контролировать деятельность управляющей компании, также не приходится говорить о равенстве сторон при заключении договора управления многоквартирным домом. Договор предлагается управляющей компанией для подписания без детальной проработки собственниками помещений в многоквартирном доме или их представителями. Договор в некоторых своих частях противоречит действующему законодательству, чем пользуются управляющие компании.

Текст проекта договора на управление многоквартирным домом.