Реформа ЖКХ не популярна среди населения. Ее непопулярность вызвана ростом тарифов на содержание общего имущества и на коммунальные услуги.

С одной стороны эти тарифы регулируются государством. Но понять каким образом происходит регулирование тарифов, простому обывателю не представляется возможным. У него нет информации, которая бы подтверждала объективность и необходимость увеличения тарифов.

Для обывателя существует два зла – это управляющая компания, которая из года в год повышает тарифы. А также энергетические компании, которые осуществляют поставку энергоносителей: теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение. Тарифы для последних устанавливаются региональными энергетическими комиссиями. Результаты их деятельности также не приводят в восторг население.

Возникает вопрос: как быть и что делать. Как говорят китайцы: чтобы пройти пять тысяч лье надо сделать первый шаг.

Первое что надо сделать - обратиться к действующему законодательству и посмотреть, что есть в нем интересного и полезного для обывателя. Начнем с договора управления многоквартирным домом.

Отношения между собственниками квартир в многоэтажных домах и управляющими компаниями регулируются договорами управления многоквартирным домом. Договор обычно заключается сроком на пять лет. В договоре прописываются обязательства сторон. Все начинается со статьи 162 ГК РФ. В пункте 1 статьи 162 ГК РФ записано: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Вроде бы все ясно. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа. Вопрос лишь в одном кто и что понимает под одним документом. В судебной практике сплошь и рядом случаи, когда договор в одном экземпляре находится в администрации управляющей компании. Это объемный труд приблизительно страниц на двадцать, его толщина находится в зависимости от требований и установок руководства управляющей компании.

Со стороны управляющей компании договор подписан директором, а со стороны собственников жилых помещений в многоквартирном доме обычно подписи не стоят, к договору прилагается приложение с перечислением собственников квартир и их подписи. При этом индивидуализировать собственников зачастую не представляется возможным, а во-вторых, не понятно за что они расписались в приложении. Такое приложение к тексту договора не подшито и не опечатано, содержание его может быть произвольно изменено.

В действующем законодательстве требование о том, чтобы договор был составлен в виде одного документа, встречается редко. К примеру, статья 550 ГК РФ содержит такое требование, чтобы договор продажи недвижимости был составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. В Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора продажи недвижимости, составленные на нескольких листах, принимаются сшитыми, подписанными всеми сторонами договора. В договорах указываются сведения, индивидуализирующие стороны договора: если это физическое лицо, паспортные данные и место его постоянной регистрации, если таковое есть. Юридические лица должны указать свои реквизиты, представить соответствующие документы, подтверждающие их регистрацию, их существование на день регистрации перехода права или совершения какого-либо иного юридически значимого действия, полномочия органов управления. Договоры продажи недвижимости всегда подписаны сторонами договора или их представителями.

В приложение же к договору управления многоквартирным домом указывается номер помещения в доме, фамилия, имя, отчество собственника или представителя юридического лица, а также подпись соответствующего лица. Зачастую в приложении стоит наименование юридического лица, напротив этой записи росчерк, который неизвестно, что обозначает, так как никакой расшифровки нет. Соответственно это затрудняет возможность индивидуализировать лицо, подписавшее договор со стороны собственника помещения в многоквартирном доме. Такое лицо должно быть в обязательном порядке индивидуализировано в договоре: должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, его паспортные данные, место постоянной регистрации, если таковое есть, а также должен быть указан документ: свидетельство о государственной регистрации права, которое подтверждает, что помещение в многоквартирном доме находится в его собственности.

Нередко договор управления многоквартирным домом вместо реального собственника подписывается представителем муниципального образования, хотя квартира как минимум год уже приватизирована. Новый собственник каких-либо полномочий на представительство его интересов по распоряжению приватизированной квартирой никому не давал.

При подписании договора на управление многоквартирным домом нарушается два требования, указанных в части 1 статьи 162 ЖК РФ.

Во-первых, договор заключается не ввиде одного документа, а во-вторых, договор заключается не с каждым собственником помещения в таком доме, так как собственники не индивидуализированы: договор ими не подписывается, а стоит лишь подпись собственника, либо что-то похожее на подпись лица, возможно, даже не уполномоченного на совершение таких действий.

Нарушаются положения статьи 160 ГК РФ: сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.

Нарушается также требование о том, что договор должен быть заключен ввиде одного документа, что имеет свои последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ во взаимосвязи с абзацем 3 части 1 статьи 160 ГК РФ. Несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться на подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Необходимо отметить, что суды лояльно относятся к таким нарушениям со стороны управляющих компаний, договор по этим основаниям недействительным не признается. Хотя возникает вопрос, если он собственником не подписан, является ли такой договор заключенным? (Продолжение следует).